Les impayés de loyers et la procédure d’expulsion

Face aux impayés de leurs locataires, certains bailleurs finissent par se résoudre à entamer une procédure d’expulsion locative. Cette procédure est prévue par la loi du 6 juillet 1989 ainsi que par le Code des Procédures Civiles d’Exécution.

La clause résolutoire dans le bail d’habitation

Elle varie en fonction de l’existence ou non d’une clause résolutoire dans le contrat de bail. La clause résolutoire permet au bailleur de résilier le contrat de bail lorsque certaines obligations du locataire n’apparaissent pas respectées, sans qu’il soit nécessaire de demander au juge d’en prononcer lui-même la résiliation. La loi 89-462 du 29 juillet 2023 généralise l’insertion d’une telle clause dans l’ensemble des baux d’habitation.

Le commandement de payer délivré par le commissaire de justice

Lorsqu’une telle clause figure au contrat, le bailleur devra préalablement mandater un commissaire de justice afin que celui-ci délivre un commandement de payer visant la clause résolutoire, dont les effets sont suspendus durant deux mois afin que le locataire puisse rembourser sa dette.

L’assignation devant le juge et les délais de paiement

Au-delà de ce délai, le bailleur pourra assigner le locataire devant le juge statuant en référé, afin que celui-ci constate la résolution du contrat de bail. Le juge pourra également accorder des délais de paiement si le locataire a repris le versement intégral du loyer courant en amont de l’audience, et qu’il est en mesure d’apurer sa dette eu égard à sa situation.

En l’absence de clause résolutoire

Lorsqu’il n’existe aucune clause résolutoire, la résiliation doit donc être demandée au juge statuant au fond. Le bailleur doit alors justifier de l’existence de motifs légitimes et sérieux qui seront examinés.

Signification de la décision et expulsion

A l’issue, la décision de justice devra être signifiée au locataire, qui disposera d’un délai de deux mois pour quitter les lieux à compter du commandement qui lui sera délivré par un commissaire de justice. Dans le cas contraire, le bailleur devra solliciter le concours de la force publique pour déloger le locataire.

Il convient de noter que les expulsions ne peuvent avoir lieu courant de la période de trêve hivernale.

L’intérêt de consulter un avocat

Si l’avocat n’est pas obligatoire en matière d’expulsion, il reste fortement recommandé, que vous soyez bailleur ou locataire.