Bail en cours et révision du loyer

Le contrat de bail est une convention par laquelle le bailleur s'engage à louer son bien en contrepartie du paiement par le locataire d’une somme périodique : le loyer.

En principe, la formation d'un contrat suppose un accord sur la chose et le prix.

Dans le cadre du contrat de bail, le prix du loyer, initialement source d'accord, peut toutefois être amené à évoluer au cours de l'exécution de la convention.

Il est ainsi possible, dans deux cas de figure, que le bailleur soit amené à augmenter le prix du loyer.

Augmentation du loyer après travaux

Dans le premier cas, un bailleur qui effectuerait des travaux d'amélioration à ses frais pourrait solliciter de son locataire une majoration du prix du loyer. En principe, cette majoration doit être convenue de concert avec le locataire.

Elle peut se manifester par :

• l'existence préalable d'une clause dans le contrat,
• un avenant signé durant l’exécution du contrat.

Dans certains cas, les travaux ne peuvent avoir pour effet d'augmenter le prix du loyer. Tel est notamment le cas lorsqu’ils sont effectués en vue de la rénovation énergétique des logements dont le contrat de bail est formé, reconduit ou renouvelé à compter de l’été 2022 et dont le DPE est classé F ou G après rénovation (Article 17-1 de la loi du 6 juillet 1986, tel que modifié par la loi du 24 août 2022).

Quoi qu'il en soit, ce type de révision du loyer reste exceptionnel.

Révision annuelle du loyer

Il existe toutefois un autre cas de figure permettant au bailleur d'augmenter le prix du loyer chaque année.

L’article 17-1 précité impose, pour ce faire, l’existence d’une clause au contrat prévoyant la révision du loyer :

• soit au terme de chaque année du contrat,
• soit à la date convenue entre les parties.

Fort heureusement pour les locataires, cette augmentation n'est pas arbitraire. Elle ne peut excéder une somme prenant en compte un indice de référence des loyers (IRL) déterminé et publié chaque année par l’INSEE, correspondant à une moyenne de l’évolution des prix à la consommation sur l’année écoulée.

L’indice à prendre en compte est :

• celui indiqué sur le bail ou celui du dernier indice publié par l’INSEE au moment de la conclusion du contrat,
• et le nouvel indice du trimestre de référence.

Selon l’INSEE, au dernier trimestre 2024, l’indice de référence des loyers s’élevait à 144,64.

Limites et recours du locataire

Comme pour la révision exceptionnelle évoquée précédemment, lorsque le contrat de location est conclu, reconduit ou renouvelé à compter d’août 2022, le bailleur ne peut exiger d’augmentation du loyer lorsque le logement est classé F ou G au DPE.

En cas d’abus, le locataire peut contester l’augmentation du montant de son loyer.